Propriedades rurais acumularam forte valorização nos últimos anos e mercado dá sinais de acomodação.
As cotações de alguns dos principais itens da pauta de exportações do agronegócio brasileiro, como a soja e a carne bovina, têm se mantido em queda durante boa parte deste ano. De maneira quase silenciosa, a desvalorização das commodities já tem reduzido a liquidez no mercado de terras agrícolas e pesado sobre os preços das áreas dedicadas à atividade agropecuária no país.
Levantamento da S&P Global Commodity Insights, que a Globo Rural obteve com exclusividade, mostra que o preço médio das terras agropecuárias chegou a R$ 25.429 por hectare no Brasil no segundo trimestre de 2023. O valor é 4,57% superior à cotação média do mesmo período de 2022, mas representou uma queda de 0,54% em relação ao primeiro trimestre deste ano — e os sinais são de que o recuo deve persistir nos próximos meses.
“No período de abril a junho de 2023, reportou-se um desaquecimento nos negócios de áreas rurais. Com a queda do preço da terra, algumas ofertas têm sido retiradas do mercado, em função do descompasso em acordos entre ofertantes e compradores”, disseram na pesquisa os analistas Leydiane Brito e Gabriel Faleiros.
Segundo eles, o aumento na oferta de grãos tem pressionado os preços das commodities, o que, por sua vez, tem diminuído os retornos dos agricultores com as vendas da produção. Maior produtor e exportador global de soja, o Brasil, colheu 154,56 milhões de toneladas da oleaginosa na temporada 2022/23, de acordo com a estimativa mais recente da Companhia Nacional de Abastecimento (Conab).
No mercado internacional, além da pressão exercida pela oferta brasileira recorde, o bom volume de chuvas que caiu recentemente no chamado Cinturão de Milho dos Estados Unidos afasta a possibilidade de quebra na safra americana, o que também contribui para pressionar as cotações dos grãos. A soja, por exemplo, acumula desvalorização de 5,97% na bolsa de Chicago em 2023, segundo os cálculos do Valor Data.
“Os elevados custos de capital, decorrentes das altas taxas de juros, as incertezas sobre o crescimento econômico no Brasil e o atraso nas vendas de grãos dos agricultores contribuem para desacelerar as negociações de terras”, comentaram os especialistas da S&P Global Commodity Insights.
Lentidão nos grãos
Diferentes agentes de mercado têm detectado a lentidão nas negociações da safra. Segundo a consultoria Datagro Grãos, até o dia 7 de julho, a comercialização brasileira do ciclo 2022/23 de soja chegou a 66,1% da produção estimada, um volume bem inferior à média histórica, de 80,3%.
O cenário não é muito diferente nas vendas antecipadas da próxima temporada, cujo plantio começa em setembro. Os negócios de 2023/24 estão pouco mais de 10 pontos percentuais abaixo da média, informa a Datagro.
As vendas aceleradas de soja que se viu nos últimos anos acompanharam momentos de “boom” nos valores da commodity. A S&P lembrou que os preços das terras aumentaram acentuadamente desde o início de 2020, puxados tanto pela boa rentabilidade dos agricultores quanto pelo aumento da área de cultivo da oleaginosa no Brasil.
“No entanto, em 2023, a expectativa é de que a rentabilidade volte aos patamares históricos, desestimulando investimentos (…) Há um viés de baixa para o mercado (de terras) no próximo período, pois a perda de liquidez é um indicativo de que o mercado pode recuar para um patamar de preços mais baixos“, afirmaram os analistas Leydiane Brito e Gabriel Faleiros.
Precisa vender?
Especializada em comprar fazendas com pastagens degradadas, arrendar para que agricultores possam transformá-las em lavouras maduras e depois vendê-las com valor agregado maior, a gestora AGBI diz já enxergar uma acomodação nos preços das propriedades rurais. Esse quadro a fez ir em busca de novas áreas para a montagem de seu terceiro fundo, que está em fase de estruturação.
Mario Lewandowski, diretor de Novos Negócios da AGBI, disse que a correlação entre os preços da soja e das terras é muito grande, assim como o da arroba bovina. O valor do boi gordo acumula queda de 15,8% em 2023, de acordo com o Centro de Estudos Avançados em Economia Aplicada (Cepea), da Esalq/USP.
Isso significa que os produtores que compraram insumos — fertilizante ou boi magro, por exemplo — por preços elevados e agora estão comercializando seus produtos por valores menores que os do ano passado têm trabalhado com margens mais apertadas. Nesse quadro, alguns enfrentam dificuldade para equilibrar as contas.
“É uma questão de necessidade. O produtor permanece com as fazendas que são mais fáceis de operar, mas se ele tem uma outra terra relativamente próxima, mas que não tem uma estrutura montada, ele vai vender essa área para conseguir operar melhor onde ele já está mobilizado”, acrescentou Gustavo Fonseca, sócio da AGBI.
Os executivos da gestora afirmam ter recebido oportunidades interessantes para compra de terras, mesmo que em um patamar historicamente alto. Nesses casos, os valores das áreas ainda não caíram muito, mas já dão sinais de desaceleração.
Na ponta vendedora, Ana Paula Ribeiro, da área de Relações com Investidores da BrasilAgro, disse que a companhia ainda pretende fechar mais algumas negociações de fazendas até o fim do ano. A ideia, afirma ela, é “surfar o finalzinho de ciclo positivo”.
“A gente enxerga uma mudança de ciclo, embora ela não seja para essa safra (2022/23)”, afirmou. Segundo ela, a empresa segue no modo vendedor porque ainda é possível negociar áreas valores atrativos, mas vê um quadro de diminuição de liquidez se desenhando em seis a 12 meses.
Em uma visão mais otimista, Renato Carvalho, fundador da empresa de assessoria financeira e de gestão de recursos Laplace, diz que os investimentos em melhorias logísticas, que reduzem o custo de transporte entre as fazendas e os portos para exportação, ainda tornam atrativo o mercado de terras.
